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结合墨尔本发展规划浅谈不同房产投资的优劣

2016-03-20 来源:海祺投资

首先,本文不是根据墨尔本发展规划大谈未来房市之美好,未来的事情没有人能确定,而是希望结合现有的规划帮助大家了解墨尔本的现状、发展和存在的问题,并找到适合自己的投资产品。

 

墨尔本房产投资的种类主要包括公寓(Apartment)、联排别墅(TownHouse)和独栋别墅(House)。农场和商业地产不在讨论范围内。

 

投资公寓的优势包括(1)投资成本低,一套两居室的价格按照50万澳元计算,保守估计先后需要支付总房款的30%(初期购买10%,房屋交付20%),即15万澳元,约69万人民币即可,然后可以实现以租养息;(2)租金收入稳定,每月可实现正现金流;(3)后期维护简单;缺点是(1)升值慢,升值空间小,短期内不可能升值,一般要看到10年以上。(PS:说几年能翻番的是纯忽悠)所以公寓投资关键是租金。影响租金的因素主要包括:是否有火车站、是否里大学、是否有湖景或其他View、区域人口素质等。

 

投资独栋别墅的核心是投资土地而并非房屋本身。一般来说,一套独栋别墅的土地面积至少在400平米以上。从历史数据看,土地价值基本上是每年上涨,主要原因是当地居民长期对独栋别墅的偏好造成的,从自住需求分析,当地人富裕后基本都会选择购买独栋别墅,海外移民更是,其实哪里的人都样,有钱了都买别墅。所以投资独栋别墅的优点就是增值快,投资收益高,平均每710年翻番的目标可实现。缺点是(1)投资成本高,100万澳元是至少的。(2)后续工作多,由于海外人士购买土地后不能长期空置土地,在24个月内必须开始房屋建设,所以会涉及到申请批文、开发建房、租赁及出售的各项工作,非一人之力可完成。

 

联排别墅是介于独栋别墅和公寓的中间产品,他的价格比独栋别墅低30%40%,土地面积比公寓大,一般在100200多平米。联排别墅和独栋别墅的区别就是两个联排别墅是共用一个侧墙面的,所以只有前花园和后花园,而没有侧花园。墨尔本的联排别墅高度一般都是2层,且联排数量不超过6个,房东大多是中产阶级。联排别墅适合资金不是特别充裕但是又想购买土地的投资者。

 

墨尔本目前人口是430万,2014年发布的最新的政府规划《Plan Melbourne》中预计到2050年人口达到800万,住房缺口达160万套。




这么多人怎么容纳?如何保障住房需求?城市如何发展?答案绝不是无限制的往周围扩张。墨尔本最佳宜居城市的称号是所有政府规划的前提,意思是即使是住在离CBD五十公里以外的居民,也必须体验到绿树阴阴和便捷的生活。因此,政府规划中提出的概念是“20分钟生活圈”,即从家门口开车20分钟内可以解决衣食住行以及工作的所有的问题,从而最大限度地降低生活成本。




这就要求在CBD以外建设多个分散的经济中心,每个中心都可以解决人们的生活、教育、医疗及交通等需求,同时这些不同的经济中心又组成一个庞大的运输网络,覆盖整个墨尔本。因此,在政府规划中明确提出了建设多个就业集群区(National employment cluster)和活动中心(activity center)的目标。

 

上述目标必然会对墨尔本的房产格局造成影响:(1)由于现有住宅土地多数已经被私人占有,且政府出于对各种地理环境,比如绿地、农场、工业区等的保护,不会允许无限制的往外扩张,所以未来必然形成以多活动中心为主的紧凑管理模式,越来越多的居民会选择住在CBD以外的经济中心周围的公寓。目前墨尔本CBD的公寓价格已经较高,且未来23CBD将有大量新房交付,出租可能会形成一定压力。相反,在一些好的郊区公寓密度低,生活环境好,出行方便,且价格适中,也许会具有更高的投资价值。(2)土地价格将普遍继续走高,道理很简单,土地用一块少一块,而且人们都具有购买别墅的偏好,它将会变成更加抢手的商品。(3)联排别墅的供应会逐渐增多。由于土地价值的不断增加,且现有土地将被二次分割,对于未来想搬进别墅的人来说,联排会变成第一选择。目前,墨尔本正在上演新一轮的圈地运动,在东区、东南区比较好的区域经常出现多个亚洲买家竞相争抢一块土地的情况,大家对墨尔本房产长期看涨的观点基本一致。

 

由于政府规划涉及的内容繁多,笔者择其精华,涉及到和未来楼市相关的内容与各位分享,希望对各位的投资选择有一定的帮助。


标签: 投资


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